家を買うと決めたらまずやることは優先順位付!基準の決め方・場所の探し方はこうやる!

この記事にたどりついたということは、そろそろ家を買おうかと検討していることかと思います。

そして「家なんて無限の選択肢がある中、どう選べばいいんだ!」となっているあなたのためにこの記事は存在します!

よくネットでは「まず家を買うならマンションか戸建、中古か新築かを考えよう」とか書いてますが、その判断基準がないから困ってるんじゃい!と私は思ってました。

そこでいろいろ調べるなかで思ったことは、

「家を買うと決めたらまずは優先順位を決めることが大事」

ということを実感しました。

優先順位というのは、自分は価格・駅近・広さ・綺麗さ・エリアなどどれを優先するのか?という感じです。

その優先順位を決めないと、自分の中に基準がないので、結局マンションか戸建てかも、新築か中古かも選べないと思います。

そして、最悪の場合は、誰かの言われるがままに物件を選んで後で公開する羽目になるかもしれません。

なので、この記事ではどうやって家を買うにあたって優先順位をつけるか、その要素は何があってどう決めるのか。

また決まったらどうやって探せばいいのかなどが分かる記事になればいいなと思って書きました。

よく家は人生最大の買い物と言われますが、一番大事なのは後悔しない選択をすることだと思うので、その良い意思決定の一助になれればなと思っています。

優先順位を明確に決めて、自分の意志を持って決断すれば、あとから後悔することは必ずなくなると思います。そして家族でしっかりその基準を作ることが大事だと思います。

ぜひ読んでいってください!

まずは優先順位。自分と家族は何を重視したいのか

自分と自分の家族にとって良い物件なんてものは、その人その人によって違うもの。

だからこそ、自分の中で優先順位を決めることが重要です。

わかりやすく言うと、価格を全く無視すれば「都心の駅近で広くて新築で最新の機材で〜〜〜」となりますが、皆んながいくらでも予算があるというわけではないと思います。

だからこそ、「中古でもいいけど都心が良い」とか「少し郊外でも新築の一戸建てが良い」とか重要視するポイントを決めることが大切になってきます。

なので自分が住む場所も言うなれば、一つの選択肢にすぎません。

それぞれのご家庭で出せる予算も決まっているので、まずは自分と自分の家族が何を重視したいのか。それを言語化していくことが非常に重要だと思います。

そしてエリアに関して、もう少し具体例を挙げるとすると、
「会社の近くに住みたい」とか「憧れのこのエリアに住みたい」とかいうのも一つの選択肢に過ぎず、その他あらゆる条件の中で優先順位を明確につけることが大事かと思われます。

以下、ざっくり選ぶ基準を記載しましたので、何を自分が重要視したいか、1,2,3,4,5…と明確に優先順位を決めてみましょう。

そうすれば自ずと自分が住むべきエリア、価格、物件が見えてくるはずっ…!

そして、価格はそりゃ高いより安い方がいいですよね。

価格は物件の品質、エリアの需要などで決まります。当たり前ですよね。

だからこそ、「ここだけは譲れない」「ここは少し譲ってもいいかな」と、自分の中で優先順位を明確につけ、その中で最終的にこの価格ならいいかなという塩梅を見つけていくことが、決めるにあたって重要なことになります。

難しいですが、この優先順位が物件選びの柱になるので、家族の場合は、よく家族で話し合って決めましょう!

例えば、妻は綺麗さが大事だけど、夫は駅近が大事とかあるあるの話なので、それぞれの何が譲れて何が譲れないかをお互い知ることは重要です。

ここは面倒臭がらずに、「お互いにとってどうなったら幸せになれるか」をよく話し会いましょう!

【家を選ぶ基準を挙げてみました】

●価格
・物件価格・土地価格
・(マンションの場合)管理費用・修繕費用

●場所・立地
・地域(最寄駅)
・駅徒歩時間
・職場までの通勤時間
・その地域の環境(治安・災害の危険性・今後の街の発展性など)

●物件そのもの
・間取り
・広さ
・築年数
・階数
・向き
・建物構造(耐久、地震に強いなど)
・その他オプション(バルコニーの広さ、駐車場、設備など)
・物件を取り巻く環境(隣人・外の人通り状況)

●子供がいる場合
・学区
・自治体の育児支援

あたりでしょうか。

大体、自分たちの大事にしたいことが決まったら、まずはその中で優先順位を決めていってみましょう。

まずは全然仮決めでもいいと思いますので。

大体の住まいの条件を決める

先ほど決めた優先度を元にまずはエリアを絞ってみましょう。

例えば決めた優先順位が以下だったとします。

(例)家族3人の家庭の場合で以下の優先度に置いてみた。
【譲れないポイント】
①広さと間取り
 →寝室+書斎+子供部屋が欲しいから3LDKは欲しい
 →今賃貸で住んでる部屋が70平米で、それより狭くしたくない
②場所
 →勤務地が渋谷だから30分以内が良い
 →転職も考えると都心からなるべく近い方がいい
 →将来売ることも考えると、資産価値が落ちないエリアが良いな
③環境
 →子供もいるし治安は気になるな
 →安心して遊べる公園もあったらいいな

【譲ってもいいポイント】
・そんなに駅近じゃなくてもいいな。徒歩15分以内だったらいい
・中古で築年数が経っていてもリフォームで綺麗だったら別にいいな

という感じでサクッと置いてみて、後から家族の意見を聞きつつ調整していけばよいかなと思います。
 
例えば、上の例だと以下のような感じに絞れそうです。
 
・70平米以上の3LDK以上
・渋谷駅まで30分以内
・治安が良い街
・大きい公園が近くにある
 
その中でも治安は、以下のような情報を参考にして、大体の場所を絞るやり方もありだと思います。
 
刑法犯罪発生件数

仮に、この比率が少ないところに目をつけてみましょう。

 
ここで「どうしても新築戸建が良い」が優先順位が上であれば、新築戸建に絞って探すでいいと思いますが、
特になければ、まだ新築・中古・戸建・マンションに絞る必要は無いかなと思います。

予算やライフスタイルによって決めていきましょう!

ここで重要なのが、1,2,3と明確に順番を決めること。

例えばこの例だと、「①広さと間取り②場所」としているので、
物件で迷ったときに「近くて狭いのを我慢するより、少し遠くても広さがある物件」という風に意思決定できます。

物件は無限にあるので、こういった優先順位が非常に大事になります。

また探してる中で、何か違うなと思えば優先順位を前後したり、より細分化して明確化したりなどして、より自分たちが求めるものを明確化していく過程は大事だと思っています。

予算を決める。ローンはいくら?

大体の住まいの条件が決まったら、次に予算を考えてみましょう。

まず予算を決めることで、自分がどの程度「譲れない条件」「譲ってもいい条件」を設定できるのかが知れます。

まずはどのくらいの金額感か分からない方もいると思うので、平均価格を以下に掲載します。

※条件によってかなりのバラツキが出るのであくまで参考までです

中古マンション(70平米):5,547万円
中古一戸建て:7,885万円
新築マンション(平均65平米):7,265万円
新築一戸建て:6,480〜17,380万円

参考:ホームズ(https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/setagaya-city/price/)
参考:マンションエンジン(https://www.manen.jp/market/details/13/01/13112/0/)

そして、ここで上で決めた優先順位が発揮してきます。

例で「譲ってもいいこと」で決めたことが「中古で築年数が経っていてもリフォームで綺麗だったら別にいいな」なので、ここでは中古マンションの相場で考えて、またこれによって絞ることができます。

そして予算を決めるにあたって考えるべきことが、

・物件、土地価格
・ローン(返済年数も)
・頭金

です。

これらを合わせて合計の支払額や月々の支払額がわかるので、以下のようなシミュレーターで総額がどれくらいかをイメージするのが良いかと思います。

支払額シミュレーション | SUUMO(スーモ)

購入を希望している物件の価格・住宅ローン金利・頭金・ボーナス支払額・返済期間などを入力し、月々のお支払い額をシミュレーションすることができます。

ここに

・世田谷区の中古マンション価格平均の5,500万円
・ローン金利はみずほ銀行の変動金利の0.375%
・頭金は仮で300万円
・ボーナス支払なし
・返済期間35年

を設定してみました。

すると、月々返済13.2万円と出たので、
総額は13.2万円×12ヶ月×35年+頭金300万円=5,844万円となります。
つまり、ローン返済額は344万円となりますね。
 
もちろん頭金を多く積めば積むほど、また返済期間を短くすればするほど
ローン返済額は安くなります。これも自分の生活に見合った形で調整すれば良いと思います。
 
ただし、これは変動金利で金利が変わらなかった場合のシミュレーションです。また、2022年現在、かなり金利は安く設定されているので、今後金利は上がる前提で考えて、余裕を見て考えておいた方がいいでしょう。
 
 
ということで、月々の支払金額もこれで出せました。
 
そこで現実的に生活できるのかなどを考えて、まだ余裕があるなら「譲れないものを増やす」「譲ってもいいものの条件を上げる」、余裕がないなら逆で優先順位をコントロールしていけば、自分の住みたい物件が見つかる確率が上がるかと思います。
 

実際に物件を検索してエリアを絞る

それでは、ある程度の条件が出揃ったところで実際に検索してみましょう。
例のおさらいをすると、
 
・70平米以上の3LDK以上
・渋谷駅まで30分以内
・近くの駅まで徒歩15分以内
・治安が良い街(犯罪率TOP5の渋谷区、豊島区、台東区、新宿区、墨田区は省く)
・大きい公園が近くにある
・中古マンションで予算は5,500万円
 
でした。
 
渋谷駅まで30分以内とか探せるのかな〜って思いますが、
なんとsuumoでは以下のような便利機能があります。
 

これで探すと約460件ほど見つかりましたが、
どうやら練馬・調布・板橋エリアあたりが自分の条件に見合う物件があるのだと分かります。(地図でも見れて便利ですね)

ここでもまた、大きい公園があるかなど、合致エリアのことを調べてみて、また条件を変えるなりして絞り込んでいきます。

(しかしまあ、これでも世田谷区や目黒区は予算上ヒットしないんですね。。)

こうすると、自分に合った条件のエリア・物件が見つかっていくことかと思います。

ちなみに今回は400件と多かったので、欲を出して「築年数を20年以内」「駅徒歩10分以内」に条件を追加してみます。

するとこんな物件が見つかりました。

物件名
 
プレシス常盤台
価格
ヒント

5180万円

支払シミュレーション ]
間取り
ヒント

3LDK

販売戸数
ヒント
1戸
総戸数
ヒント
32戸
専有面積
ヒント
70.72m2(壁芯)
その他面積
ヒント
バルコニー面積:10.53m2、専用庭:26m2(使用料1400円/月)
所在階/構造・階建
ヒント
1階/RC5階建
完成時期(築年月)
ヒント
2014年7月
住所

東京都板橋区南常盤台2

周辺環境 ]
交通
東武東上線「ときわ台」歩7分
  • 乗り換え案内 ]
東武東上線「上板橋」歩11分
  • 乗り換え案内 ]
東京メトロ有楽町線「小竹向原」歩27分
  • 乗り換え案内 ]
関連リンク  

良い物件ですね!しかも有料ですが謎の専用庭もつけれるとw

こんな感じで、オプションも目を通して、自分の優先順位の中にどんどん組み込んでいければいいかなと思います。

ちなみに中古マンションは【Yahoo!不動産】が掲載数が多いみたいです。

テーマや人気エリアなどでも探せるので、ざっと流し見して気になる物件があったら、サクッと資料をもらったり、内見できるのでおすすめです。

成約でPAYPAYがもらえるのもいいですね。

そもそも首都圏・東京23区の価格は高い

先ほど平均価格を出してみましたが、そもそもやっぱり都心は高い。

それは需要があるから。どこへ行くにも利便性が高いですもんね。

全国と比較すると首都圏の住宅価格は本当にめっちゃ高いです!

以下参考までに都道府県別の中古マンション価格平均です。

築10年なので、先ほど提示した5500万円とは金額は違いますが、隣の神奈川ともかなりの差が開いていることがわかります。

それこそ先ほどあげた項目の中の優先順位に則って、自分は何を大事にするのかを明確にするのが大事なのだと思われます。

例えば、先ほどの「渋谷まで30分以内」だと、神奈川も選択肢に入ってくるのでそれも条件に含めれば可能性が広がります。

あとは先ほど例で見せたように、23区の中でもかなり金額が違ってきます。

例えばこれは東京の地価マップです。一目瞭然、都心に行けば行くほど高いです。

先ほどの条件で出てきたのが、練馬・板橋だったことも頷けますね。

一戸建てorマンション?新築or中古?どれがいいの?

このようにして整理していくと、大体以下のようなことが、考える前と比べて解像度が上がっているかと思います。

・住みたい家の基準がどんなものか
・予算
・基準と予算を鑑みたエリア

この時点で、ようやく一戸建てorマンション、新築or中古の判断ができると思います。

それぞれの特徴をまとめてみました。

【一戸建て】
◎比較的広い家に住みやすい
◎窓を多くとれるので、日当たりや風通しをよくできる
◎マンションと比べて音のトラブルが少ない
◎金銭面では管理費や修繕積立金、駐車場代などが必要ない
△予算次第だが、都心には住みにくく郊外になり得る。ただ郊外の閑静な環境も良い点もある
×2階以上にした場合、家事動線が悪かったり、高齢者の負担になったりする
×建物の維持管理に大きな費用が必要(15年に一度くらい)
×防犯面が脆弱のため、自分でセキュリティを強固にする必要がある

【マンション】
◎都心や駅から徒歩圏の物件が多く、利便性が高い。また売却検討であれば、立地が重要になるため、売りやすさは多少有利かもしれない。
◎共用部の管理・清掃を管理会社がしてくれる
◎オートロックなどセキュリティ面で安心
◎室内がフラットで階段が無いので暮らしやすい
×騒音トラブルが発生しやすい
×金銭面では管理費や修繕積立金、駐車場代などが必要

【ほか】
・昔は一戸建ての方が価格が高くなっていたこともあったようだが、近年マンション価格も上がってるので、マンションだから安いということはない
・人にもよるが、一戸建ての方が自分の家を持ててる感じはしそう

【新築】
◎最新の構造や設備を適用できる
◎断熱性が高く光熱費が安く済み、修繕費も中古より安く済む
◯一戸建ての場合は特に自分で希望の条件にカスタマイズできる
◯誰も使っていない真っ新な住宅を利用できる
◯税制面での優遇措置が中古より手厚い
×中古より価格が高いものが多い。広告・人件費などが上乗せされ、実際の物件価格以上の値付けがされている場合もある(よく言われるのが買った瞬間資産価値が2割落ちる)
×完成するまで実際の物件が見れない。周辺環境や近隣住民の雰囲気も分かりにくい
×販売されているエリアが限られるため選択肢が狭まる
×購入時に修繕積立基金や水道負担金がかかる

【中古】
◎良い立地の物件が見つかる可能性が高い
◎築年数が古いものでもリフォーム対応など含めても、新築よりも安く買える可能性が高い(リフォーム費用の平均が600万円程度※広さにもよるが)
◎資産価値が新築と比べて落ちにくい(10年目くらいまでの落ち込みが激しい)
◎下見ができるので住むイメージがつきやすい
×築年数次第では、構造や設備が古い
×光熱費や修繕費が新築よりも高くつく
×税制優遇措置が新築より少ない

これを見ていただいても分かるように、まさに上に出てきた優先順位付によって決める事柄ですよね。

だからこそ、自分と自分の家族が住みたい物件の条件が決まっていないと、マンションとか新築とか判断できないんですよね。

改めて、この条件を見て「自分の優先度なら一戸建てだな!」とか「改めて優先度を見直してみよう!」とかをやってみることをおすすめします。

上にあげた例だと、「優先度①広さ」でしたので、中古マンションだけじゃなく、中古の一戸建ても視野に入れてもいいかもしれません。

適正価格の見極め

では最後に、自分が見つけた物件は果たして適正価格なのか?という疑問が湧いてくるかと思います。

が、正確に見極めるのは正直めちゃくちゃ難しいことであります。

プロが見ても、これだけさまざまな要素がある中で、見落とすこともあるのに、素人の人間が「お買い得物件」を見つけるのは指南の技であると思います。

ただ、相対的に見極める方法はあります。それが以下です。

・suumoなどの不動産サイトで気になった物件と同条件、エリアを入れて価格帯を調べて比較する
・同じくレインズで調べる
(レインズとは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステムの名称のことです。市場に出回ってる不動産物件の約9割は不動産サイトに掲載されていますが、レインズにしか掲載していない業者もます。個人情報観点から、基本は不動産会社しか利用できませんが、REINS Market Informationは一般の人も閲覧できます。過去の成約価格も見れますので、相場感を知るには最適です。)
では先ほどの物件を比較するために、REINS Market Informationで検索してみましょう。
 

(ちなみにこの地域を選択したときに「検索する」が押せないときがありますが、何回か選択し直したりしてると押せるようになります)
 
条件が以下でしたので、それで比較します。

・70.72平米|3LDK
・5180万円(平米単価73.2万円)
・2014年築
・板橋区
・駅徒歩7分(ときわ台)
・RC5階建の1階

検索すると以下のような情報が見れます。

平米単価で見てみると、同じ2013-2014年築の3LDK物件が平米単価80万円というのがあるのを見ると、少し割安なのかもしれないなとか分かるわけです。

諸条件がこれ以外にもあるので一概には言えませんが、大体の目安として知れることは大きいかと思います。

まとめ

ということで、家を買うと決めたらまずやることは、

・自分の中で優先順位を決める
・家族と話し合って優先順位の精度を上げる
・予算を決める
・優先順位×予算からエリアを絞ってみる
・迷ったら優先順位に立ちかえる
・厳しいと思ったら優先順位を組み替える
・めぼしい物件があったら適正かどうか見てみる
・迷わず資料請求や内見に行ってみる

というような順序でめぼしい物件をしぼりこんでいくことです。

最初に言ったように、マンションか新築かなどは優先順位を決めたあとで絞り込み条件に使えばいいと思います。

とりあえず優先順位もまだつけれなかったら、suumoやhome’sなどのサイトを見てみて、なんとなくこれくらいのエリアと条件でこの価格か〜を見てみてもいいかもしれません。

Yahoo不動産のテーマから探してみるのも良さそうです。エリアも決めずざっくり予算や人気の条件から探せます。

Yahoo!不動産のテーマ

そして最後に、「とはいえなかなか優先順位がつけられない」という方には、「ホームズ住まいの窓口」などで無料で相談できるサービスなども使ってみてもいいかもしれません。ビデオ通話も可能なので、とりあえず相談してみることも可能です。

最終的には、自分と自分の家族が納得感を持って選択できることが大事なので、この記事が良い物件探しの手助けになればと思います!